如(rú)何(hé)成功(gōng)的(dí)規劃設計一個商業(yè)地產項(xiàng)目？這是許(xǔ)多商業地(dì)產開發商所關心(xīn)的問題。
商業(yè)地(dì)產項目和住宅地產項(xiàng)目不同，它不能(néng)隻是(shì)一個(gè)建築設計，它還要進行(háng)商業(yè)規(guī)劃(huá)設(shè)計(jì)，除了要(yào)遵守(shǒu)建築規範(fàn)和(hé)消(xiāo)防規(guī)範(fàn)之外，還要(yào)遵循(xún)商(shāng)業規範(fàn)。這(zhè)種(zhǒng)商業(yè)規(guī)範是以商(shāng)業(yè)需求和市(shì)場需求(qiú)為導向的，是為(wéi)了(liǎo)保(bǎo)障商業(yè)項目(mù)後期(qī)的(dí)經(jīng)營管理(lǐ)，提(tí)升(shēng)項目(mù)的(dí)商業價值(zhí)和(hé)商(shāng)場競爭(zhēng)力(lì)的。目前(qián)，國內(nèi)很(hěn)多(duō)商業(yè)地(dì)產項(xiàng)目(mù)在後(hòu)期的(dí)商業(yè)經(jīng)營(yíng)中普(pǔ)遍存(cún)在這(zhè)樣(yàng)或那樣的問(wèn)題，一個重(zhòng)要方(fāng)麵的原(yuán)因(yīn)，就(jiù)是由於在前期規劃設計(jì)過(guò)程(chéng)中，存在著很多誤區(qū)所致。
商業地產(chǎn)專家張璋(zhāng)說(shuō)過，進(jìn)行(háng)商(shāng)業(yè)地(dì)產項目的(dí)設計(jì)時，必須(xū)要同時兼顧建築規範和(hé)商(shāng)業(yè)規(guī)範(fàn)的統(tǒng)一(yī)。這是商(shāng)業地產(chǎn)的(dí)特點和要求所決定的，缺(quē)一不可(kě)。隻(zhī)有(yǒu)這(zhè)樣，設(shè)計(jì)的(dí)商(shāng)業地產，才能(néng)既符(fú)合建(jiàn)築技(jì)術和消防的要(yào)求，又符合商(shāng)業(yè)經營的需(xū)要。
一個(gè)好的(dí)商業(yè)地產(chǎn)項目，一定要(yào)商業規劃設計先(xiān)於(yú)建築(zhù)規劃設計，在明確了各項商業功(gōng)能，定(dìng)位的基(jī)礎上(shàng)，再做(zuò)建(jiàn)築(zhù)設計(jì)。而(ér)不能(néng)用建(jiàn)築(zhù)設計代(dài)替(tì)商業(yè)規劃設計(jì)，也(yě)不能用(yòng)地(dì)產營銷策(cè)劃(huá)代(dài)替商(shāng)業規(guī)劃(huá)設計(jì)。當然(rán)，商業(yè)規(guī)劃(huá)設(shè)計(jì)之前，是(shì)需要進行充分的(dí)商(shāng)業市(shì)場調(tiáo)查(chá)和(hé)商業策劃(huá)的(dí)，市(shì)場調查是(shì)商業規劃(huá)設計(jì)的基礎和依(yī)據(jù)。
對一(yī)個(gè)商業地(dì)產(chǎn)項(xiàng)目(mù)進行商(shāng)業(yè)規劃設計(jì)，必須要(yào)充分考慮其(qí)商業(yè)業(yè)態，商業功(gōng)能，商(shāng)業布局(jú)，交通組(zǔ)織(zhī)，空(kōng)間結構，設備(bèi)配套(tào)，內(nèi)外(wài)裝(zhuāng)修(xiū)等各(gè)個方麵(miàn)。所以，一(yī)項完整(zhěng)的商業(yè)規劃設(shè)計(jì)，其(qí)主要內(nèi)容有(yǒu)八個方(fāng)麵，即：項目的業(yè)態規劃(huá)；項目(mù)的功能(néng)規劃(huá)；項目的(dí)布(bù)局(jú)規劃；項目的(dí)交通規(guī)劃；項(xiàng)目(mù)的空(kōng)間(jiān)布(bù)局(jú)；項目的設(shè)備配(pèi)套；項目的裝(zhuāng)修設(shè)計(jì)；項目(mù)的外(wài)觀形象。如果(guǒ)缺失(shī)這八(bā)個方麵(miàn)中的(dí)某些內(nèi)容，就(jiù)有(yǒu)可(kě)能(néng)影響(xiǎng)這個(gè)商業項目(mù)的(dí)後(hòu)期商(shāng)業經營。"
張璋(zhāng)說(shuō)商(shāng)業規(guī)劃(huá)設計的(dí)本(běn)質(zhì)是(shì)商業，而不是(shì)設計。也(yě)就(jiù)是(shì)說，首先(xiān)是需要(yào)懂得商業(yè)經營(yíng)需(xū)求，懂(dǒng)得(dé)布局規(guī)範，而不(bù)是懂得(dé)畫CAD圖(tú)。設(shè)計(jì)是技(jì)術(shù)，是工具，是手段，商(shāng)業是(shì)內容(róng)，是(shì)本質，是(shì)核心，如果隻會設(shè)計而不懂(dǒng)商(shāng)業(yè)，這(zhè)樣的(dí)商業(yè)規劃設計是(shì)不適用的，是危險(xiǎn)的(dí)，是誤(wù)人的！
他舉過一個生(shēng)動的實例：“我遇過一(yī)個(gè)建築(zhù)設(shè)計(jì)師：我(wǒ)問(wèn)他(tā)zui近業(yè)務(wù)怎(zěn)樣(yàng)？他(tā)說(shuō)住宅(zhái)不景氣，也轉做(zuò)商業(yè)地(dì)產(chǎn)，做(zuò)商業規(guī)劃設(shè)計(jì)。我(wǒ)說(shuō)你(nǐ)能做商業規劃設計？他說：我懂建築(zhù)設計(jì)，會(huì)CAD，怎(zěn)麼不(bù)能？我(wǒ)真(zhēn)的很驚(jīng)訝無(wú)語！不(bù)懂商業，隻會(huì)畫圖，這畫(huà)出的將是怎(zěn)樣(yàng)驚心(xīn)動(dòng)魄(pò)的商(shāng)業規劃圖？”
張璋曾(zēng)針對全國(guó)22個(gè)城市76個商業地(dì)產(chǎn)項目(mù)進行訪談(tán)調查，發現(xiàn)：82%的(dí)項(xiàng)目無(wú)商業(yè)設計，53%的項目(mù)後補做(zuò)商業設(shè)計(jì)。可見商業(yè)地(dì)產在(zài)規(guī)劃設(shè)計(jì)方(fāng)麵存在(zài)著(zhuó)多(duō)麼大的誤(wù)區(qū)，而(ér)*大誤(wù)區就(jiù)是(shì)'用(yòng)建築設(shè)計(jì)代(dài)替商(shāng)業設(shè)計(jì)'，第(dì)二大誤區(qū)是'先(xiān)建築設(shè)計後商(shāng)業設計(jì)'！
作為專(zhuān)業商業地產(chǎn)的(dí)設(shè)計和顧(gù)問(wèn)機(jī)構，張璋(zhāng)所(suǒ)*的(dí)同世(shì)飛(fēi)天(tiān)團隊，其(qí)核(hé)心(xīn)業務從商(shāng)業和(hé)商業(yè)地(dì)產(chǎn)項目(mù)後期(qī)的招商(shāng)招(zhāo)租，運營管理等專業顧(gù)問服務，發展到(dào)商(shāng)業和(hé)商業地(dì)產(chǎn)項目策(cè)劃定位，總平(píng)規劃，商(shāng)業(yè)規(guī)劃(huá)，商(shāng)業(yè)空間(jiān)設(shè)計，商業立(lì)麵(miàn)設(shè)計(jì)，商(shāng)業照(zhào)明設計，導購(gòu)美陳(chén)設(shè)計(jì)，商裝設(shè)計(jì)及管理等(děng)專業(yè)設計服務(wù)，同時，同世(shì)飛(fēi)天已開始進入商(shāng)業地(dì)產(chǎn)和(hé)商業資產的投資(zī)管理領域(yù)。
張璋表示在請(qǐng)商(shāng)業地(dì)產開發商在項目進行(háng)建築設計(jì)之前，一(yī)定要(yào)做商業規劃設計(jì)，並且做到(dào)“步履(lǚ)薄(báo)冰(bīng)”謹慎對(duì)待(dài)；在做商(shāng)業規劃設計時(shí)，一(yī)定(dìng)要(yào)請真(zhēn)正懂得商業(yè)和(hé)商業地(dì)產的(dí)設計機(jī)構(gòu)做商業設(shè)計(jì)；正(zhèng)在或打算做(zuò)商(shāng)業規劃(huá)的設(shè)計(jì)師，也(yě)請(qǐng)您認真(zhēn)的學(xué)習商業(yè)知識，把握(wò)商(shāng)業的(dí)經營需求(qiú)和布局(jú)規範，這樣才(cái)能有效(xiào)的避免(miǎn)商(shāng)業規劃(huá)誤區，一定程度(dù)上為項目成(chéng)功上(shàng)個“保險”。
